住宅ローン滞納対策

ご自宅が競売にかけられてしまう原因として一番多いのが、自宅をローンで購入して支払いが滞ってしまったために競売申立されてしまう場合です。

一般的に日本の住宅ローンは元利均等で組む場合が多く、その場合は最初の5年くらいは支払いの大半が利息に充当されて現金は殆ど減っていないですし、ノン・リコースローンでもないので、住宅ローンの滞納というのは非常にリスクが高く、正しい対応をしないと家を失ったうえに多額の借金だけが残ってしまう例が非常に多いのが現実です。

自宅を売却しても住宅ローンが残ってしまうので身動きが取れない

収入減や環境の変化によって住宅ローンの支払いが滞る事が予想出来たとしても、仮に自宅を売却して借入金の返済に充てたとしても百万円単位で借金が残ってしまうので、出て行って住まいを借りた場合の家賃も合わせて考えると何もできない四面楚歌状態、結局滞納によって競売にかけられて最悪の状態になってしまった。

例えば新築で購入して5年経過した時点で自宅の価値が70%になっているのに住宅ローンはほとんど減っていない(元利均等払いの場合、最初の5年は金利の支払いが大部分なため)という状況が普通に起きるので発生しやすいケースです。

実際に競売になってしまう不動産の大部分が売却価格よりも負債額のほうが大幅に上回るケースですが、しっかりした手順を踏むことによって競売を回避して生活を立て直すことが出来るケースも少なくないのです。

例えば2,000万円で自宅を新築して購入資金のうち1800万円を銀行からの借り入れ(住宅ローン)で手当てした方が5年位で支払いが厳しくなってしまった例を考えてみましょう。

住宅ローンの支払いが5年くらいですと残債務は1500万円近く残っていますし、立地条件と家屋の状態にもよりますが、自宅を売却するといっても1000万円程度と購入時の半額近くになってしまう事を珍しくありません。

そうしますと自宅を処分(売却)しても借金は500万円前後残ってしまいますから、住む家を失って借金が残って何のために自宅を新築したのか分からなくなってしまうから、有効な手を打たないまま支払いが遅れて滞納が数回になって競売になってしまうような最悪のケースが非常に多いのが現実です。

住宅ローンの支払いが厳しくなった(または滞納が始まったばかり)の状態でしたら、いくつかの選択権の中から最適な方法に進むことが出来ますので、冷静に状況と将来を考えて最悪のケースに至らないようにすることをお勧めいたします。

では対応方法にはどんなものがあるのでしょうか?

リ・スケジュール(通称リスケ)

これは住宅ローンの借り入れをしている銀行に連絡をして、無理のない返済スケジュールに組み直してもらう事です。

一時的に返済額を減額してもらう場合や返済期間を延ばすことによって月々の返済額を減らす方法などがありますが、返済が滞ってからでは中々相談に乗ってもらえない場合も多いようですので、返済が難しくなったら早めに借り入れをしている金融機関に相談をしてください。

自宅をリースバックする

リストラや会社の倒産や働き手の疾病など住宅ローンの支払いが難しくなる原因には様々なものがありますが、仮に自宅を処分(売却)して借金を返すにしても、その後の住処について考えると中々難しいものがありますね。

新たに賃貸住宅を借りるにしても敷金礼金に引っ越し費用まで考えると、軽く数十万円の現金が必要になりますから、住宅ローンの支払いに困っている状態の方にとって、そんな出費を賄うだけの余裕がない場合が多いのではないでしょうか?

そんな方にリースバックという手法をご紹介しておこうと思います。

リースバックについての詳しい説明はこちらをご覧いただきますが、自宅を売却して借金の返済に充てて、売却した自宅には家賃を支払う形で住み続ける方法です。

今の家にそのまま住み続けるのですから、引越しは発生しませんし敷金や礼金も発生しません。

自宅の資産価値によっては(自宅の資産価値が低いほど家賃は安くなります)、残る債務の事を含めて生活設計する事で、最悪の事態を免れる事が可能です。

弊社では沢山のリースバックをご提供した実績がございますので、ご興味のある方はご相談ください。

任意売却してその後の生活を設計する

自宅を売却しても借金がかなり残ってしまうような場合でも、金融機関としっかり交渉する事で、その後に無理のない生活をスタートする可能性があります。

住宅ローンの滞納が重なって自宅が競売になってしまいますと、売却価格も一般の売買よりも安くなってしまう可能性が高いですので、売却後に残る債務の対応を含めて計画を立てる事で最悪の事態を免れる事ができるかと思います。

任意売却を行う場合は事前に十分な打ち合わせと計画を立てて、金融機関(場合によってはその他の債権者とも)話し合いや交渉を行って、その後の生活に無理が生じないようにして再スタートを考えます。

競売になってしまった不動産や債務超過状態物件の任意売却は弊社が専門としている分野ですので、まずはお気軽にご相談ください。