競売物件の任意売却

競売物件の任意売却とは?

競売を申し立てた債権者の同意を得て一般市場や親族間売買など競売以外の方法で自宅を売却する方法です。

では競売から任意売却にする事によってどんなメリットがあるのでしょうか?

最大のメリットは競売をピンチからチャンスに変える可能性がある事

一般的に良く言われている任意売却のメリットとして次のような項目があります。

  1. 競売よりも高く売却する事が出来る
    ⇒同じものが2つと無いのが不動産ですから競売と任意売却で売却価格を同時に比べる事は出来ませんので、あくまでも推測の域をでないメリットではあります。
  2. 引っ越し代名目などで売却価格から一定額を受け取ることが出来る
    ⇒正解ですが買主がどこまで出してくれるのかに左右されます。
  3. 引越しの時期など柔軟に対応してもらえる
    ⇒こちらも買主の意向次第で場合によっては競売よりも早い退去が必要になる場合もあります。

一般的にはこの3つが任意売却のメリットであると言われていますが、それよりも大きいのが競売を人生にチャンスに変える事が出来る可能性がある事だと思います。

それは着地点(目標)を決めて自宅の処分方法を検討して行動すると言う事です。

着地点(目標)をはっきりさせた競売対策のススメ

余談ですが映画スター・ウォーズをご覧になった事が一度はあるかと思いますが、監督のジョージ・ルーカスは撮影が非常に早く、あの大作をわずか数ヶ月で撮影してしまったのだそうです。

その秘訣はエンディングシーンを真っ先に撮影してしまうのだそうで、そうすることによって途中でブレること無く一気に撮影を進めることが出来るのだそうです。

競売対策も着地点がはっきりしないまま場当たり的に動いてしまう事は避けるべきだと思いますが、具体的に着地点(目標)はどうすれば良いでしょうか?

私がお客様に対してご提案している目標(着地点)は以下の3点です。(参考にしてください)

  1. 収入と支出のバランスが取れた普通に生活できる収支の状態にする
  2. 最低でも収入の5%を貯金できる生活にする
  3. 住まいを確保する(新居orそのまま住み続ける)

参考になりましたでしょうか?

目標を実現するための現状把握と行動について

”敵を知り己を知れば百戦殆うからず”という有名な諺がありますが、貴方の身に降り掛かった自宅の競売を人生のチャンスにするためには、まさにこの諺が当てはまります。

それは状況を冷静に客観的に把握して、あなたや家族の生活を最優先で考えるという事と正しい知識を付けると言う事です。

簡単に説明しますと現状を把握して、あなたのこれからの生活をはっきりさせてからでないと、どんな手段や方法や行動を取るのがベストな選択なのか誰にも分からないと言うことです。

あなたの疑問に答えます。

あなた

「そんな当たり前の事言わなくてもわかってるよ!自分の生活を最優先で考える以外に何か優先する事があるわけ?」

はい、おっしゃることは非常に良く分かるのですが、実際に住宅ローンを滞納してしまって自宅を競売で取られてしまっている現場で感じるのは、目先(今月)の生活を最優先した結果として最悪の状況になってしまっている場合が非常に多いのです。

本当は対応策があるのに知識不足から泥沼にはまってしまう次のようなケースも非常に多く遭遇します。

そして状況によっては意図的な不払い等によって現金を手元に残す選択が必要になる場合も出てくるわけですが、とにかく冷静に現状を把握して適切な対応が未来の貴方と家族の生活を守る事になりますので、しっかりと目を反らすことなく現実に向き合いましょう。

お勧めしている着地点

今後の生活に関して

  1. 収支のバランスが取れた普通の生活を取り戻す
  2. 収入の5%は貯金できる状態にする

その他

  1. 住む家を確保する
  2. 出来るだけ手元に現金を確保する

上記の4点を目標として計画を立てて任意売却を進めていく事をお勧めしています。

つまり競売になった事をきっかけに普通に貯金が出来る生活を取り戻すという事です。

債権者は敵じゃない!

あなたの自宅を差し押さえて競売を申し立てた債権者の存在というのは、あなたから自宅を取り上げようとする敵のような存在に感じてしまうかもしれませんが、競売を人生のチャンスにするために債権者というのは味方にしなくてはいけない存在なのです。

債権者は1円でも多く1日でも早く債権を回収することが目的ですが、そのまま競売にかけるよりも債権者にとっても得であるという提案を行って味方に引き入れる事がとても大切になってくるのです。

競売を回避して任意売却する事は“三方一両得”にする事です。

一般的な不動産売買物件と比べて競売にて取引される物件は市場価格の70%程度の価格で取引されています。

そして貴方には売却先を選択する自由も売却価格から利益を手にする事も出来ませんし、期日までの強制退去を求められる事になります。

では競売を任意売却に変更することでどんなメリットが生まれるのでしょうか?(繰り返しになりますが任意売却は手段の一つであり目的では有りません)

債権者(競売を申し立てた人や担保設定している人)

物件を市場価格に近い金額で売却する事が出来ますので回収金額が増えることになります。

物件を購入する人

事前に物件を下見する事が出来たり、修繕が必要な箇所などを知ることが出来て市場価格よりも少し安い価格で購入する事が出来ます。

あなた(競売を申し立てられた人)

物件の処分について貴方の希望を取り入れる事が出来るようになります。

  1.  引っ越しに必要な費用や新生活に当てる資金を手にする事が可能です。
  2.  条件が合えば家賃を払って今の家に住み続ける事も可能です。
  3.  その他、引っ越しの時期など柔軟に対応する事が可能です。
  4.  その他の税金の滞納や場合によっては自己破産など新生活の設計をまとめてスタートさせる事が出来ます。

以上のように競売を申し立てた人も物件を購入する人も貴方も得をする仕組みが任意売却という事になります。