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徒歩圏内と車がないと生活できない地域

  1. 売却短期勝負における立地条件
  2. バブル期は辺鄙な場所でも売れた住宅高騰時代
  3. オーバーローン状態の競売物件と銀行の頭の中

売却短期勝負における立地条件

買い物難民なる言葉が使われるようになったのは西暦2000年前後だと記憶していますが、競売にかけられた不動産物件を任意売却するには概ね4ヶ月以内に買い手を見つけて債権者の同意を貰って、決済引き渡しまで行わなくてはいけない短期勝負です。

近年の傾向としてなにせ空き家率が20%にまで上昇している昨今ですから、千葉県内でもジワジワと過疎地域が広がっています。

そして車がなくても徒歩だけで生活を維持できる地域と車がないと生活できない地域の格差は価格以上に大きくなっているように感じます。

そして今このコラムを書いている2020年2月で競売になっている住宅の半数近くが2000全前後のバブルが弾ける前に高値で購入された住宅が多いのです。

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バブル期は辺鄙な場所でも売れた住宅高騰時代

実は私が住んでいる東金市下谷という場所でもバブル期には坪単価40万円になった事もありますが、今では5万円から10万円の坪単価で落ち着いています。

一応は小さな商店が有って20分歩けばコンビニエンスストアも有る地域ではありますが、バブルが遠い昔になった今では駅から徒歩圏でも坪単価20万円くらいで購入できるのですから、売却するとしても難しい地域なのです。

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オーバーローン状態の競売物件と銀行の頭の中

購入当時は4000万円の土地付き一戸建てでも15年が経過して立地条件が悪ければ1000万円前後にしないと売れない物件はいくつもあります。

物件に担保を付けて融資した銀行は支払いが滞ったお客に対して、任意売却してしまって売却代金で残りの債務を返済するように誘導する場合も少なくないのですが、中にはバブル時代で頭の中が停止しているとしか思えないような対応に感じることもあります。

4000万円のローンに対して支払いが滞って残債務はまだ2000万円あっても、不動産の査定価格は1500万円でしかないようなケースは珍しくもなくいくらでも有るのです。(特に立地条件が悪いと購入時の価格との落差が大きいです)

それでも銀行は2000万円以上の売却でないと(債務がなくならないので)任意売却は認めませんといった場合が少なくないのです。

そうやっているうちにズルズルと時が過ぎていって、債務は遅延利息で膨らむ一方だし結局は競売になってしまって更に価格が低下して700万円でしか売れませんでしたといったケースは少なくないのです。

銀行も担保として査定して融資しているのですが現実をみる事をしっかりしないと債務者も銀行も損をしてしまうと思うのです。

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